PLANUNGSTIPS

VOR GRUNDSTÜCKSKAUF

Was muss ich beachten?

– Überprüfung der Grundgrenzen durch einen Geometer

– Überprüfung der möglichen Baufläche und Höhe anhand der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne  (https://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public)

– Überprüfung der Anschlussmöglichkeiten von Wasser, Kanal und Heizenergie (https://www.wien.gv.at/umwelt/kanal)

– Überprüfung der Bodenbeschaffenheit durch ein Bodengutachten

VOR PLANUNGSBEGINN

Welche Architektur?

– Grundsätzliche Überlegungen zur Architektur des Hauses.

– Bei der Suche nach einem Architekten können Architekturzeitschriften, ebenso wie Architekturbücher hilfreich sein.

– Als zusätzliche Hilfe haben wir einen Onlinetest entwickelt, anhand dessen Sie ihren Stil finden können.

Welcher Architekt oder Baumeister?

Da nicht jeder Bauherr zu jedem Architekten passt, beraten wir Sie gerne, den richtigen Architekten zu finden. Wenn Sie allerdings mit uns als kompetenten Partner bauen wollen, versichern wir Ihnen eine professionelle Abwicklung und persönliche Betreuung ihres Bauvorhabens.

Sie können jedoch auch eine ausführende Firma direkt beauftragen, zumal diese die Planungskosten meistens nicht berechnet. Im Gegensatz dazu macht ein Architekt eine Ausschreibung für alle Gewerke. Somit können verschiedene Firmen ihr Leistungen anbieten und ein detaillierter Kostenvergleich zwischen den einzelnen Angeboten ist möglich, was letztlich zu deutlichen Einsparungen und mehr Klarheit verhilft. Außerdem erstellt und kontrolliert der Architekt alle Ausführungsdetails, somit werden schon in einer sehr frühen Phase die Kosten genauer definiert und Überraschungen vermieden.

Bei der Vergabe an einen GU (Generalunternehmer) gibt es keine Kontrolle über die genauen Ausführungsdetails. Mehrkosten sind bei „Sonderwünschen“ gravierend.

Wozu örtliche Bauaufsicht?

Die örtliche Bauaufsicht hat die Aufgabe den korrekten Zeitablauf, die richtige Verarbeitung und im Falle eines Schadens diesen mit den beteiligten Firmen zu koordinieren.  Auch für die Suche nach dem richtigen Bauleiter beraten wir Sie gerne.

Als Alternative werden oft Fertigteilhäuser überlegt. Wobei hier der schnelle Baufortschritt sicher ein Vorteil ist. Die Kosten sind hingegen auch nur auf den ersten Blick verlockend. Denn bei genauerer Prüfung sind viele Kosten nicht enthalten.

Zum Beispiel Kosten für sämtliche Betonarbeiten im Kellerbereich, statische Maßnahmen, schwierige Grundstückskonfigurationen, etc.
Ebenso werden nur die einfachsten Ausführungen wirklich günstig angeboten. Bei Wunsch nach besseren Fliesen und sonstigen Oberflächen schnellen die Kosten in die Höhe.

Planungsphase

Sie haben den richtigen Planer gefunden, was jetzt?
Der Architekt sollte eine Checklist für Sie erstellen, in der einfach gekennzeichnet werden kann, welche Räume gewünscht werden, wie die internen Tagesabläufe geregelt sind, welche Beziehungen zwischen den Räumen hergestellt werden sollen, wie sich das Haus in der Zukunft entwickeln soll, wie Bereiche getrennt oder flexibel gestaltet werden müssen, etc. etc.

Vorentwurf
Der Architekt erstellt einen ersten Planungsvorschlag. Die Grundrisse, Ansichten von außen und ein bis zwei Schemaschnitte durchs Haus und Gelände verdeutlichen die von Ihnen gewünschten Ideen in einem Plan. Eine Visualisierung ist oft sinnvoll, weil damit die architektonische Gestaltung besser zum Ausdruck gebracht werden kann. Es birgt aber in dieser Phase auch die Gefahr, dass ein Bild im Kopf gespeichert wird, das aber nach diversen gewünschten Änderungen durch den Bauherrn oder die Baubehörde letztlich nicht gehalten werden kann.

Welche Fachplaner sind notwendig und sinnvoll?
Neben dem Architekten, Statiker, Bauphysiker und Geometer, die schon für die Einreichung notwendig sind, sollte auch ein Haustechnikplaner beauftragt werden. Ein Bodengutachten sollte erstellt werden, zumal kontaminierte Böden zu erheblichen Mehrkosten führen können. Weiters ist die Beauftragung eines Planungs- und Baustellenkoordinators vorgeschrieben. Diese Konsulenten sind nicht, wie oft angenommen, für die Bauabwicklung zuständig, sondern ausschließlich für die Sicherheit für alle Beteiligten auf der Baustelle und für Reinungs- und Wartungsarbeiten nach Fertigstellung.

Niedrigenergie- oder Passivhaus
Wir empfehlen die Ausführung von Niedrigenergiehäusern, weil sie normalerweise sehr gute Energiezahlen aufweisen. Von Passivhäusern raten wir meistens ab, weil nach unserer Erfahrung die Nachteile bei Weitem überwiegen, insbesondere für eine entspannte Nutzung des Hauses.

Alternativenergie
Auch hier beraten wir Sie gerne über die Vor- und Nachteile alternativer Energien, wie zum Beispiel Wärmepumpe mit Tiefenbohrung, Luftwärmepumpe, Solar und Fotovoltaik, etc. und deren Auswirkungen auf Wohncomfort und Kosten. Zum Beispiel gibt es bei der Wärmepumpe mit Tiefenbohrung zu bedenken, dass sich diese Investition erst nach vielen Jahren rechnen wird, jedoch für die Umwelt positiv zu bewerten ist.

Entwurf
In dieser Phase werden die Änderungswünsche eingearbeitet, Aufbauten, Oberflächen und Heizsysteme definiert und die Pläne so weit detailliert, dass eine letzte Freigabe durch den Bauherrn erfolgen kann. Der Architekt macht eine grobe Baukostenschätzung. Keinesfalls sollten die Baukosten unrealistisch geschätzt werden, weil sich das Problem der Kosten dann nur verlagert und zu einem späteren Zeitpunkt Einsparungen nur noch schwierig zu realisieren sind. Man soll auch nicht vergessen, dass es sich hier um Nettobaukosten handelt (ohne Ust., ohne Planungskosten und ohne Erschließungskosten, welche zum Teil doch auch erheblich sind). Zum jetzigen Planungsstand können die Pläne noch leicht entsprechend der Kosten adaptiert werden.

Einreichung
Nach Freigabe des Entwurfs und der Kosten durch den Bauherrn wird die Einreichung erstellt, die vor allem alle baurechtlichen Details enthält.

Polier- und Detailplanung, Ausschreibung
Diese Phase sollte theoretisch erst nach dem gültigen Baubescheid beginnen, zumal durch doch weitreichenden Nachbarrechte noch Änderungen in der Planung möglich werden können. Die Änderungen der Polierpläne sind dann extra zu bezahlen. Andererseits hat der sofortige Planungsbeginn den Vorteil, dass die Zeit des Bauverfahrens schon genutzt werden kann. Keinesfalls sollte mit dem Bau begonnen werden bevor die Polier- und Detailplanung abgeschlossen ist und eine darauf basierende Ausschreibung erstellt und alle Kosten eingeholt wurden. Jedes Detail verursacht andere Kosten. Auch zum jetzigen Zeitpunkt können wegen der Kosten noch Änderungen vorgenommen werden. Wobei die Planungsänderungskosten im Vergleich zum tatsächlichen Bau minimal ins Gewicht fallen, aber eine ziemliche Kostensicherheit hergestellt wird. Oft werden die Kosten in der Entwurfsphase mit Erfahrungskosten geschätzt, welche sich aber bis zum tatsächlichen Baubeginn auch schon stark verändert haben können.

Vergabe

In der Praxis hat sich die Vergabe in Edelrohbau und Einzelgewerke als sinnvoll erwiesen. Obwohl die Koordination hier schwieriger ist als bei Generalunternehmervergaben, können die besten Firmen gewählt werden. Beim Baumeister sollte der gesamte Edelrohbau in einer Hand belassen werden, zumal z.B. bei Wassereintritten die Abgrenzungsprobleme zwischen den einzelnen Gewerke kleiner gehalten werden kann. Lediglich die sichtbaren Oberflächen und die Verglasungen werden dann von anderen Firmen ausgeführt.

Bauphase

Baustelle
In der Bauphase sollten wöchentliche Baubesprechungen vor Ort stattfinden, wobei der Bauherr vom Architekten und der örtlichen Bauaufsicht (ÖBA) in seinen Entscheidungen unterstützt wird.

Bauzeit
Für ein ca. 300m2 großes Haus muss man mit 12 bis 18 Monaten bis zur Schlüsselübergabe rechnen. Die Bauzeit ist stark von den Wetterverhältnissen abhängig. Ein Baubeginn im Frühling ist optimal.

Fertigstellung
Wir wünschen Ihnen viel Freude mit einem sicher großartigen Projekt!